Chiar au scazut preturile la apartamente?

În ultimul an s-au publicat foarte multe articole privind evoluţia preţurilor la apartamente în România. Peste tot s-a vehiculat scăderea acestor preţuri cu difertite procente comparativ cu anii precedenţi sau cu luna precedentă. Totuşi, eu de fiecare dată când citesc un articol de acest gen îmi pun aceeaşi întrebare: chiar au scăzut în LEI preţurile la apartamente aşa de mult, ţinând cont de faptul ca un euro a fost cotat la sfârşitul lui noiembrie, 2009 la 4,2738 lei, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2008 când 1 euro=3,7794 lei? Datorită acestei curiozităţi personale am decis să fac un mic studiu pentru a putea observa cât ne costă pe noi românii evoluţia cursului valutar.

Dar totuşi, de ce este important să evaluăm preţurile apartamentelor în lei când tranzacţiile de pe piaţa imobiliară se desfăşoara în euro? Unul din argumentele cele mai solide este dat de faptul că marea majoritate a cetăţenilor acestei ţări au încheiate contractele de muncă în lei, moneda naţională. Da, este adevărat că facem parte dintr-o comunitate europeană în care incercăm să ne integram şi noi cum putem, mai bine sau mai rău, şi la un moment dat vom adopta şi noi această monedă, euro. Până când se va realiza adoptarea monedei unice de către România, cetăţenii acestei ţări sunt supuşi riscului valutar.

Pentru a putea realiza o analiză cât mai pertinentă a evoluţiei preţurilor apartamentelor, dată fiind şi lipsa unui indicator oficial care să măsoare această evoluţie, am utilizat datele oferite de Ziarul Financiar pe piaţa bureşteană a imobilelor cu 3 camere.

Analiza s-a realizat ţinând cont de următoarele aspecte:

• Au fost analizate apartamentele cu 3 camere din 24 de zone bucureştene, construite înainte de 1989, deoarece acestea sunt considerate ca având “volatilitatea” cea mai redusă.
• Perioada comparativă de analiză: martie 2009 comparativ cu martie 2008.
• Cursul de schimb utilizat la conversia preţurilor din euro în lei a fost cursul mediu lunar BNR pentru lunile martie 2009 (1 euro=4,2821 lei) şi martie 2008 (1 euro=3,7218 lei).
• S-a calculat rata de scădere sau de creştere a preţurilor (denumită în continuare evoluţia preţurilor) după următoarea formula: pret mediu apartamente din zona I, martie 2009/pret mediu apartamente din zona I, martie 2008-1
  

Per ansamblu, preţul mediu al apartementelor cu 3 camere din Bucureşti a fost în luna martie a anului 2008 de 160.625 euro, acest preţ scăzând cu 34% după un an ajungând la valoarea de 106.287,5 euro. În lei această diminuare a preţurilor nu mai este aşa de spectaculoasă, ea fiind de doar 24%, de la 597.814,13 lei în martie 2008 la 455.133,70 lei în martie 2009.

Analizând graficul se poate observa că în toate zonele Bucureştiului (notă: zonele sunt reprezentate de punctele de pe liniile graficului) preţurile în euro ale apartamentelor au scăzut. Cea mai mare scădere a preţurilor a avut loc în zona 1 Decembrie (-48%), la polul opus situându-se cartierul Alba Iulia cu o modificare a preţurilor în martie 2009 de doar -4%. Această diminuare a preţurilor în euro nu se înregistrează şi în cazul preţurilor în lei. Dacă în cazul preţurilor în euro preţurile au scăzut în toate cele 24 de zone analizate, în cazul preţurilor în lei se observă o creştere în 3 zone: Iancului, Crângaşi, 1 Decembrie.

Să luăm de exemplu zona Iancului. Din tabelul de mai jos se observă că în această zonă preţurile la apartamente (în euro) au scăzut în martie 2009 cu 39% comparativ cu aceeaşi perioadă a anului anterior. Dacă analizăm evoluţia preţului în lei se poate observa că de fapt preţul în martie 2009 a crescut cu 11% comparativ cu martie 2008. Aceeaşi analiză se poate aplica şi în cazul Crângaşilor şi a zonei 1 Decembrie.

Zona		Iancului	Crângaşi	1 Decembrie
Preţ EURO	Martie 08	142.000	153.000	139.000
	Martie 09	86.000	89.600	72.500
	Evoluţie	-39%	-41%	-48%
Preţ LEI	Martie 08	632.706,0	762.969,0	628.984,2
	Martie 09	702.264,4	783.624,3	638.032,9
	Evoluţie	11%	3%	1%
	Sursa: Ziarul Financiar

Sfatul meu pentru toţi cei care sunt în căutarea unui apartament este să nu se lase înşelaţi de presa actuală care scoate în evidenţă o scădere drastică a preţurilor apartamentelor. O analiză mai amanunţită vă va arată mai precis cu cât au scăzut, sau poate din contra au crescut (vezi cele 3 cazuri din tabelul de mai sus) preţurile apartamentelor. Acest risc valutar nu îi va afecta pe aceia care sunt plătiţi în euro, iar salariul dânşilor este calculat în funcţie de rata de schimb actualizată, euro-leu.