În articolul Chiar au scăzut preţurile la apartamente am tratat evoluţia preţurilor la apartamente atât în euro, cât şi în lei. Ceea ce am urmărit în acel articol a fost să arăt faptul că deşi peste tot în media se precizează o scăderea extraordinară a preţurilor la apartamente, de fapt această diminuarea nu se manifestă în aceeaşi măsură şi în cazul monedei naţionale.
În postarea de astăzi vreau să ofer o imagine de anasamblu asupra pieţei imobiliare din România. Când vorbesc despre piaţa imobiliară nu mă gândesc doar la evoluţia preţurilor, ci şi la ratele dobânzii la creditele pentru locuinţe, la creditele acordate gospodăriilor în vederea achiziţionării unei locuinţe, la cursul valutar euro-leu.
De la începutul anului trecut, 2008, s-a observat declinul preţului la apartamente în euro. Şi totuşi, care sunt cauzele care au dus la acest declin? Investitorii nu anticipau la inceputul anilor 2006, 2007 această evoluţie a pieţei imobiliare, să nu mai amintim de anticiparea crizei economice care a lovit întreaga lume, şi implicit şi România. Când afirm acest lucru nu am dovezi care se concretizează în cifre, procente, numere, creşteri sau scăderi exacte, ci simple observaţii ale unui cetăţean care priveşte în jur la ceea ce se întâmplă în oraşul său, citeşte presa şi îşi pune anumite întrebări. În perioada 2005-2007, blocurile şi duplexurile au început să răsară precum ciupercile după ploaie (cel puţin aşa zice un proverb din bătrâni), iar preţurile au crescut vertiginos, aş îndrăzni să spun chiar exponenţial, fiind suţinute doar de cererea din ce în ce mai mare. Dorinţa şi posibilitatea oamenilor de a cumpăra un imobil a fost alimentată de accesul facil la credite.
Şi totuşi, acest scenariu a început să prindă forme de coşmar pentru întreprinzători pe la începutul anului 2008, când leul a început să se clatine, cînd BNR-ul a introdus diferite măsuri pentru înfrânarea creditării. Pentru a surprinde cît mai bine evoluţia pieţei imobiliare în perioada ianuarie 2008-noiembrie 2009, s-au calculat ratele de modificare a cursului euro-leu, a creditelor, a ratei dobânzilor şi a preţului mediu în euro pe m.p. a unui apartament cu 3 camere comparativ cu aceeaşi perioadă a anului anterior.
Ce s-a întâmplat în această perioadă? Leul a început să devină din ce în ce mai instabil, devalorizându-se în faţa euro cu 16,11 % din ianuarie 2008 până în octombrie 2009. Valoarea creditelor acordate gospodăriilor pentru achiziţionarea imobilelor în această perioadă au scăzut în cotombrie 2009 cu aproape 60% faţă de ianuarie 2008, iar rata dobânziilor la aceste credite a crescut cu aproape 35% în perioada analizată. Datorită acestor motive, şi nu numai, preţul mediu al m.p. de apartament a scăzut cu 55%. Dar haideţi să vedem această evoluţie mai amănunţit. În graficul Evoluţia pieţei imobiliare (modificare comparativ cu aceeaşi perioadă a anului precedent) (pentru a putea vizualiza graficul daţi click pe poza de la începutul articolului) se poate observa că există o corelaţie în evoluţia creditelor acordate şi preţul mediu al m.p. de apartament, acestea avînd trenduri descrescătoare. Rata dobânzii la credite are o evoluţie asemănătoare cu cea a cursului euro-leu, aşa cum era de aşteptat. Pe grafic, pe axa din partea dreaptă şi prin bare albastre este reprezentat cursul euro-leu. Cum se explică comportamentul ratei dobânzii la credite? Din martie 2009 această rată începe să scadă, deşi cursul efectiv euro-leu continuă să crească. Această diminuare se datorează introducerii de către guvern a programului de creditare Prima casă, prin care se mai înmoaie condiţiile de acordare a creditelor. Acest lucru se poate observa şi în cazul nivelului creditelor, care a crescut în octombrie 2009 (după câteva luni grele de verificare a dosarelor pentru creditarea prin Prima casă, în sfârşit au venit şi banii). Bine, bine, dar atunci dacă oamenii au avut bani, cum se face că preţul la apartamente este tot în scădere (aici ma refer efectiv la preţul în euro al apartamentelor, pentru că preţul în lei se poate să fi crescut-vezi articolul Chiar au scăzut preţurile la apartamente?) . Explicaţia pe care o găsesc este aceea că numărul creditelor acordate, adică cererea (consider că cererea este în cea mai mare proporţie dată de persoanele care contractează credite) este insuficientă pentru a atinge nivelul ofertei, adică sunt mult prea multe imobile de vânzare pe piaţă comparativ cu potenţialul românilor de achiziţionare.
Ce va urma pe piaţa imobiliară din România? Nu ştiu să vă spun în momentul de faţă, dar promit să revin cu o nouă postare care să aniticipeze scenariul imobilelor în anul 2010. S-ar putea să nu fie chiar următoarea postare, dar va veni cu siguranţă (cel puţin eu sunt foarte curioasă să speculez ce ne rezervă viitorul).
